Meerwaardebelastingen bij verkoop of overdracht van een onroerend goed in Spanje

Bij de verkoop of overdracht van een woning dienen er, naargelang het geval, meerwaardebelastingen betaald te worden. Er zijn in Spanje twee soorten meerwaardebelasting.
 

De gemeentelijke meerwaardebelasting (Plusvalía).

Als eerste is er de gemeentelijke meerwaardebelasting die algemeen bekend staat als “Plusvalía”. Telkens een goed verkocht of overgedragen wordt, moet deze belasting betaald worden. Bij verkoop is de meerwaarde door de verkoper gerealiseerd en zal de Plusvalía daarom ook door hem of haar betaald moeten worden. In geval van nalatenschap is deze belasting verschuldigd door de erfgenamen.

Hoe wordt deze belasting berekend?

Als de verkopers niet-resident zijn zal er op het ogenblik van de ondertekening van de notariële akte 3% van de verkoopprijs worden ingehouden door de kopers. Dat is een wettelijke verplichting. De koper moet dit bedrag binnen een maand storten op rekening van de Spaanse schatkist. Dit bedrag is een voorschot op de eventueel door de verkoper verschuldigde nationale meerwaardebelasting. De verkoper moet binnen vier maanden na de verkoop de afrekening van de meerwaardebelasting indienen.

Als u, na de berekening te hebben gemaakt, vaststelt dat u geen of weinig meerwaarde heeft gerealiseerd, dan kan u die 3% geheel of gedeeltelijk terugvorderen. Heeft u een grotere meerwaarde gerealiseerd dan zal u moeten bijbetalen.

Als verkopers resident zijn is er geen inhouding van 3% en dan moet deze belasting niet meteen afgerekend worden, maar wel bij de volgende aangifte van de personenbelasting.

De nationale meerwaardebelasting.

De tweede meerwaardebelasting is een nationale belasting. Deze is rechtvaardiger in de zin dat ze enkel de reële meerwaarde belast. Als u dus geen meerwaarde realiseert op de verkoop van een onroerend goed betaalt u ook geen nationale meerwaardebelasting.

Hoe gaat de berekening van deze nationale meerwaardebelasting in zijn werk?

Basisprincipe is dat u momenteel 19% belasting betaalt op het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs. Om de pil te verzachten, mag u bij de aankoopprijs bepaalde zaken bijtellen en van de verkoopprijs bepaalde zaken aftrekken. Zo wordt het verschil tussen de twee kleiner en dus ook de belasting die moet worden betaald, lager.

Bij de aankoopprijs gaat het om zaken zoals de kosten van het notariaat en het Register, betaalde belastingen, maar ook de kosten van bepaalde verbouwingen, zoals het bijbouwen van een zwembad of een garage kunnen worden afgetrokken.

Van de verkoopprijs mag u bepaalde kosten aftrekken zoals de Plusvalía, maar ook, bijvoorbeeld, de kosten van een immobiliënkantoor.

Waar u bij deze berekening heel goed moet op letten, is dat alle bedragen die u in rekening brengt, moeten bewezen worden met officiële facturen. Alle andere documenten zoals contracten, ontvangstbewijzen, leveringsnota’s en dergelijke, worden niet aanvaard en dus niet in rekening gebracht. Voor de aankoop- en verkoopprijs geldt de prijs die vermeld staat in de notariële aktes.

Hoe wordt deze nationale meerwaarde belasting aangegeven en betaald?

Als de verkopers niet-resident zijn zal er op het ogenblik van de ondertekening van de notariële akte 3% van de verkoopprijs worden ingehouden door de kopers. Dat is een wettelijke verplichting. De koper moet dit bedrag binnen een maand storten op rekening van de Spaanse schatkist. Dit bedrag is een voorschot op de eventueel door de verkoper verschuldigde nationale meerwaardebelasting. De verkoper moet binnen vier maanden na de verkoop de afrekening van de meerwaardebelasting indienen.
Als u, na de berekening te hebben gemaakt, vaststelt dat u geen of weinig meerwaarde heeft gerealiseerd, dan kan u die 3% geheel of gedeeltelijk terugvorderen. Heeft u een grotere meerwaarde gerealiseerd dan zal u moeten bijbetalen.
Als verkopers resident zijn is er geen inhouding van 3% en dan moet deze belasting niet meteen afgerekend worden, maar wel bij de volgende aangifte van de personenbelasting.

Zijn er uitzonderingen op deze nationale meerwaardebelasting?

Er is geen meerwaardebelasting te betalen op voorwaarde dat de verkoper 65 jaar of ouder is, resident is in Spanje, en de woning in de afgelopen drie jaar in de aangifte van de personenbelasting correct is aangegeven als wettelijke verblijfplaats (de “vivienda habitual”). Er zijn ook nog gedeeltelijke vrijstellingen voor woningen die in de jaren ‘70 en ‘80 zijn aangekocht. Verder zijn er nog vrijstellingen voor wie het geld binnen de twee jaar opnieuw investeert in een andere woning die opnieuw dienst doet als wettelijke verblijfplaats, maar de technische details hiervan zouden ons te ver leiden.

Belastingen bij overlijden of bij schenking.

De gemeentelijke Plusvalía: bij een overlijden zullen de erfgenamen deze meerwaarde belasting moeten betalen op het gedeelte dat naar aanleiding van het overlijden van eigenaar verandert. De nationale meerwaardebelasting is niet te betalen in geval van nalatenschap maar wel in het geval van een schenking.

Niets uit deze publicatie mag worden overgenomen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Quintijn, Seyssens & Mele S.L.